Временный кадастровый номер части помещения

В числе сведений Единого государственного реестра недвижимости законодательством утверждена также информация о кадастровом номере объекта. Она является обязательной для любого здания, помещения, сооружения и составляет основную информацию об объекте в разделе кадастровых сведений. К дополнительной информации Федеральный закон №218 «О государственной регистрации недвижимости» (скачать закон), который вступил в силу с 01.01.2017 года, относит временный кадастровый номер части объекта недвижимости.

---

---

Временный кадастровый номер присваивается части здания (помещения) после проведения временного кадастрового учета. Необходим он в случаях заключения договора аренды на часть объекта недвижимости. Срок существования временного кадастрового номера равен сроку его аренды. Законом предусмотрено, что он может быть внесен в ЕГРН на любой срок– это определяется условиями договора.

Временный кадастровый учет в 2022 году

Временный кадастровый учет в 2022 году потребуется собственникам объектов недвижимости в основном для сдачи в аренду частей таких зданий и помещений.

Необходимость осуществления временного кадастрового учета появилась в 2013 году в связи с утверждением нового порядка регистрации договоров аренды. Временный кадастровый учет проводится на основании технических планов – это относительно новый документ в сфере технической документации на объекты недвижимости. Он пришел на смену техническому паспорту, который являлся официальным документом учета объектов недвижимости и изготавливался органами технической инвентаризации (БТИ и ГУП ГУИОН).

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефону:

Москва: 8 (499) 322-05-14 (наш адрес)

Санкт-Петербург: 8 (812) 422-35-90 (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

---

---

Так как ранее, до 2013 года, технический и кадастровый учет проводили названные организации, все документы, которые для этого требовались также заказывали в БТИ. К примеру, для регистрации договора аренды требовалось подготовить технический паспорт, на котором техник БТИ «красными линиями» делал разметку арендуемых площадей. Если в здании или помещении производилась перепланировка и специалисты БТИ попадали в этот объект недвижимости, они делали отметку в сведениях о нем, что была произведена незаконная перепланировка. И при продаже такого объекта необходимо было ее узаконить – т.е. предоставить в органы БТИ подтверждения законности произведенных строительных работ.

С 2013 года кадастровый учет объектов производит орган Росреестра – Федеральная кадастровая палата. А сами кадастровые работы выполняются кадастровыми инженерами – специалистами, имеющими аттестат и членство в соответствующей СРО (требование действует с октября 2016 года). Кадастровые инженеры могут быть как частными лицами, так и организовывать юридические лица. Такие организации, к ним относится и ООО «Смарт Вэй», вправе проводить любые кадастровые работы на всей территории Российской Федерации. Учитывая, что технические паспорт, изготовленный после 2013 года, не имеет юридической силы ни для кадастрового учета, ни для узаконивания перепланировок и прочих действий в органах государственной власти, исключительного права на изготовление кадастровых документов у органов технической инвентаризации нет (БТИ и ГУП ГУИОН).

Если при регистрации договора аренды Вы предоставите в Росреестр технический паспорт помещения (здания) и на нем будет выделена часть арендуемого объекта, Вы получите приостановку, т.к. на основании технического паспорта никакие действия в Росреестре производить по закону нельзя.

Для чего требуется временный кадастровый учет

Временный кадастровый учет необходим в случаях, когда под аренду предполагается часть объекта недвижимости – часть здания, часть помещения. При этом продать такую часть нельзя. Она может быть только объектом ограниченного перечня прав, и она также является обременением основного объекта.

Временный кадастровый учет – это упрощённый вариант разделения основного объекта недвижимости на части для аренды. ФЗ №218 (скачать закон) предусматривает строгие условия и требования к выделению частей объектов недвижимости на постоянной основе. В т.ч. это – обособленность и изолированность. Крайне редко в помещениях можно найти такую часть, которая подпадала бы под эти критерии. А для временного кадастрового учета таких требований нет. Его можно проводить просто по любому желанию собственника в рамках одного объекта, главное, чтобы такая часть не выходила за его пределы.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефону:

Москва: 8 (499) 322-05-14 (наш адрес)

Санкт-Петербург: 8 (812) 422-35-90 (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

С 01.01.2017 года временный учет частей объектов недвижимости можно производить только совместно с регистрацией договоров, в большинстве случаев это договоры аренды. Отдельно присвоить части объекта временный кадастровый номер сейчас нельзя. Основанием для изготовления технического плана для учета части объекта является договор аренды, он же прилагается в виде скан-копии к техническому плану (вшивается в него).

Образец договора аренды, прошедшего регистрацию с первого раза:

Образец договора аренды прошедший регистрацию

Как получить временный кадастровый номер в 2018 году

Для временного кадастрового учета части объекта недвижимости (здания, помещения) необходимо определиться с ее площадью и конфигурацией. Следующим шагом является обращение заинтересованного лица в специализированную организацию, имеющую в штате аттестованных кадастровых инженеров. С 2016 года также законом введено требование о членстве в саморегулируемой организации.

ООО «Смарт Вэй» имеет в своем штате на постоянной основе высококвалифицированных кадастровых инженеров, они также состоят в СРО «Балтийское объединение кадастровых инженеров». Всю информацию об этом можно получить в реестре СРО на сайте Ростехнадзора.

---

---

Кадастровые работы по выделению части помещения (здания) предполагают подготовку технического плана на указанную часть. Если это часть помещения – специалисты подготавливают технический план на основании договора  аренды и сведений кадастрового учета помещения (заказав выписку из ЕГРН на него). Если это часть здания, то информация в технический план вносится из выписки из ЕГРН на здание. Стоит отметить, что при выполнении кадастровых работ в отношении зданий необходимо удостовериться о наличии координат у этого здания (вносятся на основании кадастровой съемки объекта). Практически все ранее учтенные здания в Санкт-Петербурге и Москве (учтенные ранее 2013 года) к 2018 году имеют координаты в ЕГРН. Эта информация в техническом плане для изменений сведений об объекте недвижимости, в т.ч. для временного кадастрового учета его части, является обязательной согласно требованиям Приказа Минэкономразвития №953 об утверждении формы технического плана, действующего с 01.01.2017 года (скачать приказ).

После подготовки технического плана и сбора необходимых правоустанавливающих документов, заинтересованное лицо подает полный комплект сведений в многофункциональный центр. По истечении установленного срока, – с 01.01.2017 года срок кадастрового учета и регистрации договора аренды составляет 10 рабочих дней.

Подать документы на регистрацию можно и с использованием электронных сервисов Росреестра, но для этого требуется, чтобы все подписанты подаваемых документов имели ЭЦП (документы заверяются в электронном виде).

В ООО «Смарт Вэй» Вы также можете заказать кадастровые работы «под ключ», которые будут включать подготовку технического плана на часть помещения, временный кадастровый учет, регистрацию договора аренды. Все сроки регистрационных действий в таком случае будут гораздо быстрее – мы используем электронные ресурсы для подачи документов на регистрацию, что значительно ускоряет весь процесс.

---

---

(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. Орган регистрации прав снимает с учета часть земельного участка, сведения о которой внесены в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» до 1 января 2013 года в связи с наличием на соответствующем земельном участке здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, в случае:

(в ред. Федеральных законов от 30.04.2021 N 120-ФЗ, от 01.07.2021 N 275-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) снятия с государственного кадастрового учета здания, сооружения, объекта незавершенного строительства в связи с прекращением их существования;

2) внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об описании местоположения здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на земельном участке;

3) поступления заявления собственника земельного участка о снятии с учета части земельного участка, образованной в связи с наличием на земельном участке здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, и отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о расположении таких здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на данном земельном участке.

(п. 3 введен Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

1.1. Части земельного участка, государственный кадастровый учет которых осуществлен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, сведения о которых носят временный характер, могут быть сняты с государственного кадастрового учета (за исключением частей земельных участков, образованных в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории):

1) по истечении пяти лет со дня государственного кадастрового учета таких частей по решению органа регистрации прав;

2) до истечения пяти лет со дня государственного кадастрового учета таких частей на основании заявлений правообладателей земельных участков или лиц, в пользу которых установлены ограничения прав или обременения объектов недвижимости, в связи с возникновением которых был осуществлен государственный кадастровый учет таких частей земельного участка.

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

2. Государственная регистрация права собственности на объект недвижимости, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимости с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимости между сторонами такого договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимости при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по такому договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимости, предусмотренным данным документом.

2.1. При отсутствии государственной регистрации права собственности на нежилое здание, сооружение, государственный кадастровый учет которых осуществлен до 1 января 2017 года, государственный кадастровый учет всех помещений и (или) машино-мест в таких здании, сооружении может осуществляться на основании заявления застройщика или лица, уполномоченного в порядке, установленном законом, собственниками указанных помещений и (или) машино-мест, лицами, права которых на данные помещения и (или) машино-места возникают, в том числе участниками долевого строительства, и на основании технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений и (или) машино-мест.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

3. Орган регистрации прав в соответствии с установленными правилами ведения Единого государственного реестра недвижимости также снимает с государственного кадастрового учета земельный участок, учтенный в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 года, в случае, если сведения о правообладателях таких участков отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости.

3.1. До 1 января 2040 года орган регистрации прав в соответствии с установленными правилами ведения Единого государственного реестра недвижимости также снимает с государственного кадастрового учета земельный участок, предоставленный в безвозмездное пользование гражданину в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», на основании заявления органа государственной власти или органа местного самоуправления, предоставивших такой земельный участок, при государственной регистрации прекращения договора безвозмездного пользования таким земельным участком в связи с отказом гражданина от договора безвозмездного пользования земельным участком.

(часть 3.1 введена Федеральным законом от 29.07.2017 N 247-ФЗ; в ред. Федерального закона от 28.06.2021 N 226-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3.2. Орган регистрации прав снимает с государственного кадастрового учета земельный участок, государственный кадастровый учет которого и (или) государственная регистрация прав на который осуществлены до 1 сентября 2018 года, в случае, если право постоянного (бессрочного) пользования таким земельным участком или право аренды такого земельного участка переоформлено на публичный сервитут в соответствии со статьей 3.6 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

(часть 3.2 введена Федеральным законом от 03.08.2018 N 341-ФЗ)

4. Орган регистрации прав снимает с государственного кадастрового учета часть помещения, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, в случае:

1) снятия с государственного кадастрового учета соответствующего помещения или здания, сооружения, в котором расположено помещение, в связи с прекращением их существования;

2) прекращения прав на такую часть помещения.

5. В срок до 2025 года документом, являющимся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, в том числе земельные участки, относящиеся к имуществу Вооруженных Сил Российской Федерации и подведомственных Министерству обороны Российской Федерации организаций, имуществу органов федеральной службы безопасности, и содержащим описание такого объекта недвижимости, на основании которого сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане или межевом плане, является декларация о таком объекте недвижимости. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация права собственности Российской Федерации на здания и сооружения, не подлежащие передаче в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность в соответствии со статьей 2 Федерального закона от 8 декабря 2011 года N 423-ФЗ «О порядке безвозмездной передачи военного недвижимого имущества в собственность субъектов Российской Федерации, муниципальную собственность и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», осуществляются без подготовки технического плана на основании указанной в настоящей части декларации об объекте недвижимости, при этом государственная регистрация перехода прав, ограничений прав, обременений объектов недвижимости, сделок с ними допускается только после уточнения сведений Единого государственного реестра недвижимости о таких объектах недвижимости по результатам выполнения кадастровых работ. Форма данной декларации, требования к ее заполнению, состав включаемых в нее сведений устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.

(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 361-ФЗ, от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. Особенности, установленные частью 5 настоящей статьи, применяются при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, созданные до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6.1. В срок до 1 января 2025 года документом, являющимся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на созданный до дня вступления в силу Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-I «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» объект недвижимости, отнесенный решением федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по выработке и реализации государственной политики, нормативно-правовому регулированию в области гражданской обороны, защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, к числу объектов гражданской обороны, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и содержащим описание такого объекта недвижимости, на основании которого сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане, является предусмотренная частью 11 статьи 24 настоящего Федерального закона декларация о таком объекте недвижимости.

(часть 6.1 в ред. Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6.2. В срок до 1 января 2025 года в отношении объектов недвижимости, созданных до дня вступления в силу Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-I «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» и не указанных в части 6.1 настоящей статьи, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании выписки из реестра государственного или муниципального имущества. При отсутствии документов, предусмотренных частью 8 статьи 24 настоящего Федерального закона, документом, на основании которого сведения о таком объекте недвижимости указываются в техническом плане, является предусмотренная частью 11 статьи 24 настоящего Федерального закона декларация о таком объекте недвижимости.

(часть 6.2 в ред. Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7. Утратил силу. — Федеральный закон от 03.08.2018 N 340-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

8. Единый институт развития в жилищной сфере представляет в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации предусмотренного Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» ограничения права собственности Российской Федерации на находящиеся в федеральной собственности земельные участки, земельные участки, образованные из таких земельных участков, иные находящиеся в федеральной собственности объекты недвижимости, в отношении которых Единый институт развития в жилищной сфере в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» выполняет функции агента Российской Федерации, при государственной регистрации права собственности Российской Федерации, аренды и иных обременений, устанавливаемых в пользу третьих лиц, в отношении указанных объектов недвижимости или в течение одного месяца со дня принятия межведомственным коллегиальным органом решения, указанного в пункте 2 части 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» и в соответствии с которым Единый институт развития в жилищной сфере выполняет функции агента Российской Федерации. Предусмотренное настоящей частью ограничение снимается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (при наличии).

(в ред. Федеральных законов от 23.06.2016 N 221-ФЗ, от 30.12.2021 N 476-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8.1. Орган государственной власти субъекта Российской Федерации представляет в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации предусмотренного Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» ограничения права собственности Российской Федерации на находящиеся в федеральной собственности земельные участки, земельные участки, образованные из таких земельных участков, иные находящиеся в федеральной собственности объекты недвижимости, в отношении которых орган государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» осуществляет полномочия Российской Федерации по управлению и распоряжению земельными участками, иными объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и в отношении которых принято решение межведомственного коллегиального органа, предусмотренное пунктом 1 части 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», при государственной регистрации права собственности Российской Федерации, аренды и иных обременений, устанавливаемых в пользу третьих лиц, в отношении указанных объектов недвижимости или в течение одного месяца со дня принятия межведомственным коллегиальным органом решения, которое указано в пункте 1 части 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» и в соответствии с которым орган государственной власти субъекта Российской Федерации осуществляет полномочия Российской Федерации по управлению и распоряжению земельными участками, иными объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности.

(часть 8.1 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)

9. Допускается осуществление государственного кадастрового учета части лесного участка в составе земель лесного фонда в целях предоставления ее в аренду для выполнения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов и сооружений, являющихся их составной частью, без одновременной государственной регистрации обременения лесного участка. Государственная регистрация обременения лесного участка в указанном в настоящей части случае осуществляется в соответствии с частью 4 статьи 14 настоящего Федерального закона.

(часть 9 введена Федеральным законом от 29.07.2017 N 280-ФЗ)

10. В срок до 1 января 2024 года подготовка технического плана в целях осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в отношении расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд зданий, сооружений, относящихся к имуществу общего пользования и созданных до дня вступления в силу Градостроительного кодекса Российской Федерации, осуществляется на основании декларации, составленной и заверенной председателем садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, и правоустанавливающего документа на земельный участок общего назначения, на котором расположены такие здания, сооружения. При этом для подготовки технического плана предоставление разрешения на строительство и (или) разрешения на ввод в эксплуатацию таких зданий, сооружений, а также иных документов не требуется.

(часть 10 введена Федеральным законом от 29.07.2017 N 217-ФЗ)

11. В случае поступления в орган регистрации прав от органа государственной власти, органа местного самоуправления, организации, указанных в части 1 статьи 19 настоящего Федерального закона, заявления о государственном кадастровом учете и прилагаемых к нему документов в отношении соответствующего объекта недвижимости, в том числе выданного в период с 1 января 2018 года до 1 августа 2018 года разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, орган регистрации прав одновременно с кадастровым учетом объекта недвижимого имущества обеспечивает внесение сведений о зоне с особыми условиями использования территории в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с правилами, установленными статьей 34 настоящего Федерального закона, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации указанное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию являлось решением об установлении зоны с особыми условиями использования территории.

(часть 11 введена Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ)

12. До 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 1 статьи 23.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

(часть 12 введена Федеральным законом от 02.08.2019 N 267-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 08.12.2020 N 404-ФЗ, от 02.07.2021 N 299-ФЗ, от 30.12.2021 N 478-ФЗ, от 14.07.2022 N 312-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

13. При проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в случае, предусмотренном частью 12 настоящей статьи, государственным регистратором прав осуществляется проверка представленных документов на предмет наличия или отсутствия предусмотренных пунктами 1 — 10, 12, 14, 18, 22, 35, 37, 45 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, наличия правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на земельный участок и соответствия:

1) ограничениям, установленным в зонах с особыми условиями использования территорий, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости и (или) сведения о которых содержатся в документе, устанавливающем или удостоверяющем право на земельный участок, в границах которого расположено соответствующее здание;

2) предельным параметрам соответствующих объектов недвижимости, установленным федеральным законом и правилами землепользования и застройки, за исключением соответствия минимальным отступам от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, сооружений.

(часть 13 в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 478-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

14. Положения, предусмотренные пунктами 61 и 62 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона, применяются также в случае, если создание объекта индивидуального жилищного строительства осуществлялось на основании разрешения на строительство.

(часть 14 введена Федеральным законом от 13.07.2020 N 202-ФЗ)

15. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на помещение (помещения) или машино-место (машино-места) в многоквартирном доме могут осуществляться при отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о таком многоквартирном доме в случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона был осуществлен государственный кадастровый учет хотя бы одного жилого или нежилого помещения либо машино-места, расположенных в таком многоквартирном доме, или если государственный кадастровый учет такого многоквартирного дома был осуществлен без государственного кадастрового учета помещений или машино-мест в нем. Условие, предусмотренное настоящей частью, не распространяется на многоквартирные дома, введенные в эксплуатацию с 13 июля 2015 года.

(часть 15 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

16. Государственный кадастровый учет расположенных в многоквартирном доме, указанном в части 15 настоящей статьи, помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом такого многоквартирного дома. Государственный кадастровый учет такого многоквартирного дома осуществляется на основании заявления и необходимых для осуществления государственного кадастрового учета документов (разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и соответствующего технического плана), представленных органом государственной власти или органом местного самоуправления, выдавшими разрешение на ввод такого многоквартирного дома в эксплуатацию, застройщиком, собственником жилого помещения или машино-места либо представителем собственников, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, или участником долевого строительства. В случае, если застройщиком, собственником жилого помещения или машино-места либо представителем таких собственников, уполномоченным решением общего собрания указанных собственников, или участником долевого строительства в орган регистрации прав не представлено разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, орган регистрации прав получает такое разрешение путем информационного взаимодействия федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости с единой информационной системой жилищного строительства.

(часть 16 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

17. При внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о здании с видом разрешенного использования «общежитие» в кадастре недвижимости указывается назначение такого здания — «нежилое».

(часть 17 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

18. При представлении лицом, указанным в Едином государственном реестре недвижимости в качестве собственника здания, сооружения, либо его законным представителем заявления о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о наименовании данных здания, сооружения или помещения либо об изменении такого наименования (если такое изменение не связано с их реконструкцией, перепланировкой или переустройством либо изменением их назначения) такие сведения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в срок не более пяти рабочих дней со дня поступления соответствующего заявления. При этом такие сведения в данном заявлении должны быть указаны в отношении:

1) здания или сооружения в соответствии со сведениями о наименовании, содержащимися в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию;

2) здания или сооружения в соответствии со сведениями о наименовании, содержащимися в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, если такое здание или такое сооружение является объектом культурного наследия и включено в указанный реестр;

3) автомобильной дороги в соответствии со сведениями о наименовании, содержащимися в едином государственном реестре автомобильных дорог, если соответствующее сооружение является составной частью автомобильной дороги.

(часть 18 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

19. Сведения о наименовании здания, сооружения или помещения могут быть исключены из Единого государственного реестра недвижимости по заявлению собственника такого объекта недвижимости при наличии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о виде разрешенного использования такого объекта недвижимости либо одновременно с внесением сведений о виде разрешенного использования такого объекта недвижимости.

(часть 19 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

20. В случае, если в соответствии с законодательством Российской Федерации объекты, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, не являются объектами недвижимого имущества (в том числе в связи с исключением таких объектов из числа недвижимых вещей в соответствии с внесением изменений в федеральный закон) и (или) не подлежат государственному учету в соответствии с правилами, установленными настоящим Федеральным законом (до 1 января 2017 года не подлежали государственному учету в соответствии с правилами, предусмотренными Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в редакции, действовавшей до 1 января 2017 года), записи о таких объектах и правах на них исключаются из Единого государственного реестра недвижимости по заявлению лица, указанного в Едином государственном реестре недвижимости в качестве собственника (обладателя иных вещных прав) такого объекта, или по заявлению собственника земельного участка, на котором расположен такой объект, если в Едином государственном реестре недвижимости права на указанный объект не зарегистрированы. Орган регистрации прав самостоятельно запрашивает необходимую для принятия решения об исключении из Единого государственного реестра недвижимости таких записей информацию (документы) у органа или организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, осуществивших государственный технический учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, или у организации, осуществляющей хранение документов, указанных в части 2.1 статьи 45 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», в отношении объектов, ранее включенных в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости в соответствии с частью 3 статьи 45 указанного Федерального закона.

(часть 20 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

21. До 2022 года государственный кадастровый учет в отношении объектов недвижимости, подлежащих передаче в собственность акционерного общества «Почта России» в качестве дополнительного вклада в уставный капитал в соответствии с Федеральным законом от 29 июня 2018 года N 171-ФЗ «Об особенностях реорганизации федерального государственного унитарного предприятия «Почта России», основах деятельности акционерного общества «Почта России» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», осуществляется на основании заявления, представленного уполномоченным акционерным обществом «Почта России» лицом, декларации об объекте недвижимости и межевого плана или технического плана, подготовленных в том числе на основании такой декларации.

(часть 21 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

22. В случае, если в отношении жилого дома или садового дома, созданных на садовом земельном участке либо земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, до дня вступления в силу Федерального закона от 3 августа 2018 года N 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» осуществлен государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав на такие объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом осуществляется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены указанные объекты недвижимости. В случае, если право заявителя на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, представление правоустанавливающего документа на такой земельный участок не требуется. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется.

(часть 22 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

23. Государственная регистрация права собственности на земельный участок, на котором расположен гараж, возведенный до дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ, и который предоставлен в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» гражданину в собственность бесплатно, осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом такого гаража (в случае, если ранее его государственный кадастровый учет не был осуществлен) и государственной регистрацией права собственности данного гражданина на такой гараж, которые осуществляются по заявлению исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предоставивших данному гражданину указанный земельный участок. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления после государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, государственного кадастрового учета гаража (в случае, если ранее его государственный кадастровый учет не был осуществлен) и государственной регистрации права собственности гражданина на гараж обязан передать собственнику указанных объектов выданные в соответствии с частью 1 статьи 28 настоящего Федерального закона выписки из Единого государственного реестра недвижимости об указанных объектах недвижимости.

(часть 23 введена Федеральным законом от 05.04.2021 N 79-ФЗ)

24. В случае, если земельный участок, указанный в части 23 настоящей статьи, является ограниченным в обороте и в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставлен гражданину в аренду, государственная регистрация договора аренды такого земельного участка осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом такого гаража (в случае, если ранее его государственный кадастровый учет не был осуществлен) и государственной регистрацией права собственности данного гражданина на такой гараж, которые осуществляются по заявлению исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предоставивших данному гражданину указанный земельный участок.

(часть 24 введена Федеральным законом от 05.04.2021 N 79-ФЗ)

25. Заявление исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, указанное в части 23 или 24 настоящей статьи, должно быть подано таким органом в течение пяти рабочих дней с момента принятия таким органом решения о предоставлении земельного участка гражданину в собственность бесплатно или с момента подписания договора аренды земельного участка его сторонами. В случае, если в указанный срок заявление не подано соответствующим органом, с таким заявлением гражданин вправе обратиться самостоятельно.

(часть 25 введена Федеральным законом от 05.04.2021 N 79-ФЗ)

26. В целях реализации положений части 23 настоящей статьи межевой план земельного участка и технический план гаража могут быть подготовлены на основании решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В случае, если земельный участок, указанный в части 25 настоящей статьи, является образованным, для подготовки технического плана расположенного на нем гаража предоставление правоустанавливающих или иных документов на данные земельный участок и (или) гараж не требуется.

(часть 26 введена Федеральным законом от 05.04.2021 N 79-ФЗ)

27. Положения частей 23 — 26 настоящей статьи не применяются в части направления заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации права собственности в отношении гаража, а также в отношении подготовки технического плана такого гаража в случае, если указанный гараж не является объектом капитального строительства, либо в случае, если право собственности на такой гараж было зарегистрировано ранее.

(часть 27 введена Федеральным законом от 05.04.2021 N 79-ФЗ)

28. До перевода в соответствии с настоящим Федеральным законом хранящихся в реестровых делах (открытых до 1 января 2017 года кадастровых делах, делах правоустанавливающих документов) заявлений и иных документов в форме документов на бумажном носителе в форму электронных документов (электронных образов документов), подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченного должностного лица и имеющих ту же юридическую силу, что и документы на бумажном носителе, такие дела ведутся на бумажном носителе. С момента перевода в соответствии с настоящим Федеральным законом хранящихся в реестровых делах (открытых в том числе до 1 января 2017 года кадастровых делах, делах правоустанавливающих документов) заявлений и иных документов в форму электронных документов (электронных образов документов) такие дела, ведение которых осуществлялось на бумажном носителе, не являются составной частью Единого государственного реестра недвижимости, порядок ведения и сроки их хранения публично-правовой компанией, указанной в части 1 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

(часть 28 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 30.12.2021 N 449-ФЗ, от 19.12.2022 N 546-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

29. В случае, если в соответствии с федеральным законом допускается ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию независимо от ограничений, установленных в зонах с особыми условиями использования территории, указанные ограничения не являются препятствием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на введенные в эксплуатацию здание, сооружение (на расположенные в таких здании, сооружении помещения или машино-места).

(часть 29 введена Федеральным законом от 06.12.2021 N 408-ФЗ)

30. Государственная регистрация права собственности на земельный участок, на котором расположен жилой дом, возведенный до 14 мая 1998 года, и который предоставлен в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» гражданину в собственность бесплатно, осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом такого жилого дома (в случае, если ранее его государственный кадастровый учет не был осуществлен) и государственной регистрацией права собственности данного гражданина на такой жилой дом, которые осуществляются по заявлению органа государственной власти или органа местного самоуправления, предоставивших данному гражданину указанный земельный участок. Орган государственной власти или орган местного самоуправления после государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, государственного кадастрового учета жилого дома (в случае, если ранее его государственный кадастровый учет не был осуществлен) и государственной регистрации права собственности гражданина на жилой дом обязан передать собственнику выданную в соответствии с частью 1 статьи 28 настоящего Федерального закона в целях удостоверения проведения государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок и жилой дом, указанные в настоящей части, выписку из Единого государственного реестра недвижимости.

(часть 30 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 478-ФЗ)

31. В случае, если земельный участок, указанный в части 30 настоящей статьи, является ограниченным в обороте и в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставлен гражданину в аренду, государственная регистрация договора аренды такого земельного участка осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом расположенного на нем жилого дома (в случае, если ранее его государственный кадастровый учет не был осуществлен) и государственной регистрацией права собственности данного гражданина на указанный жилой дом, которые осуществляются по заявлению органа государственной власти или органа местного самоуправления, предоставивших данному гражданину такой земельный участок.

(часть 31 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 478-ФЗ)

32. Заявление органа государственной власти или органа местного самоуправления об осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанное в части 30 или 31 настоящей статьи, должно быть подано таким органом в течение пяти рабочих дней с момента принятия таким органом решения о предоставлении земельного участка гражданину в собственность бесплатно или с момента подписания договора аренды земельного участка его сторонами. В случае, если в указанный срок заявление не подано соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления, с таким заявлением гражданин вправе обратиться самостоятельно.

(часть 32 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 478-ФЗ)

33. В целях реализации положений части 30 настоящей статьи межевой план земельного участка и технический план жилого дома могут быть подготовлены на основании решения о предварительном согласовании земельного участка. В случае, если в отношении земельного участка, указанного в части 32 настоящей статьи, ранее был осуществлен государственный кадастровый учет для подготовки технического плана расположенного на нем жилого дома, представление правоустанавливающих или иных документов на указанные земельный участок и (или) жилой дом не требуется.

(часть 33 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 478-ФЗ)

34. В случае, если в отношении линейного объекта осуществлена реконструкция, предусматривающая изменение участка (участков) или части (частей) линейного объекта, при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон линейного объекта, орган регистрации прав снимает с государственного кадастрового учета земельный участок, на котором были расположены такие участок (участки) или часть (части) линейного объекта, а также осуществляет государственную регистрацию прекращения прав при условии, что право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, по заявлению собственника указанного земельного участка (в случае, если для размещения реконструированных участка (участков) или части (частей) линейного объекта был образован самостоятельный земельный участок).

(часть 34 введена Федеральным законом от 01.05.2022 N 124-ФЗ)

35. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав в случае изменения характеристик сооружения в результате его капитального ремонта осуществляются по установленным настоящим Федеральным законом правилам осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в случае реконструкции зданий, сооружений, при которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не требуется разрешение на строительство.

(часть 35 введена Федеральным законом от 01.05.2022 N 124-ФЗ)

Временный кадастровый учет может проводиться по заявлению заинтересованных лиц при выделении части помещения или здания для сдачи во временное пользование (например, при оформлении арендных отношений). Эта процедура должна соответствовать нормам Федерального закона № 218-ФЗ, а на период временного учета службой Росреестра в отношении части объекта недвижимости присваивается временный кадастровый номер.

---

Узнать стоимость услуги:

---

Временный кадастровый учет, временный кадастровый номер

Статья 609 ГК РФ предусматривает обязанность по регистрации арендных договоров, если их срок превышает один год. Если предметом договора выступает самостоятельный объект недвижимого имущества (помещение или здание), регистрационные действия будут осуществляться по общим правилам – представление в службу Росреестра договора, его регистрация с внесением сведений в ЕГРН.

С января 2017 года порядок учета и регистрации объектов и договоров в кадастровых органах Росреестра регламентируется Федеральным законом № 218-ФЗ. При этом допускается кадастровый учет и регистрация части объекта недвижимости, не обладающего признаками обособленности и изолированности. Для этого необходимо учитывать следующие нюансы:

• временный учет будет проводиться на основании договора о передаче в аренду части помещения или здания;
• срок временного учета будет совпадать с продолжительностью договора;
• для временного учета в кадастровых органах необходимо представить технический план на часть помещения или здания;
• по итогам учетных мероприятий арендуемой части объекта присваивается временный кадастровый номер, который будет зафиксирован в реестре ЕГРН.

Общие правила кадастрового учета части объекта зафиксированы в статье 44 Федерального закона № 218-ФЗ.

---

Узнать стоимость услуги:

---

Поскольку постановка объекта на временный кадастровый учет возможна только путем изготовления технического плана, от правильности его составления будет зависеть итог рассмотрения документов в службе Росреестра. Чтобы избежать сложностей при обращении в кадастровые органы, обратитесь за помощью к профессиональным специалистам компании Кадастровая Москва, которые предоставят полный комплекс услуг для проведения учета части здания или нежилого помещения. Подробнее по телефону +7 499 490-45-04 или электронной почте [email protected]технический-план.москва.

Как это выглядит в выписках ЕГРН

Все сведения о характеристиках объектов недвижимости, а также их правовом статусе, зафиксированы в реестре ЕГРН. Предоставление сведений из ЕГРН осуществляется путем выдачи заинтересованным лицам одной из форм выписок из указанного реестра.

По итогам временного кадастрового учета эти сведения также подлежат внесению в госреестр ЕГРН, в том числе указывается и временный кадастровый номер. Содержание выписки ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости регламентировано Приказом Минэкономразвития № 378 и, помимо прочего, включает в себя:

• статус записи об объекте недвижимости – указывается о временном характере записи, а также о сроках временного учета части объекта;
• характеристики временного объекта недвижимости, определенные в соответствии с техническим планом;
• временный кадастровый номер, который будет аннулирован после истечения срока временного учета.

Указанную выписку получат стороны арендных отношений при обращении в службу Росреестра. Также заказать данную выписку может любое заинтересованное лицо путем направления соответствующего запроса.

Технический план для временного кадастрового учета

Чтобы поставить часть помещения или здания на временный учет в кадастровых органах, необходимо представить в службу Росреестра технический план. При оформлении этого документа должны быть учтены правила, зафиксированные в статьях 24 и 44 Федерального закона № 218-ФЗ:

• при оформлении технического плана на часть помещения за основу должны быть приняты кадастровые сведения ЕГРН на помещение;
• для изготовления техплана на часть здания, соответственно, используются кадастровые данные на зарегистрированное в ЕГРН здание;
• части помещения или здания, передаваемые во временное пользование, должны быть отражены на общем техническом плане.

Изготовление техплана входит в компетенцию профессионального специалиста – кадастрового инженера. Чтобы соблюсти все требования законодательства для временного учета необходимо тщательно отнестись к выбору кадастрового инженера.

---

Узнать стоимость услуги:

---

Штат специалистов компании Кадастровая Москва обладает необходимыми допусками профильной саморегулируемой организации и квалификационными аттестатами. Наличие опыта успешной работы на рынке кадастровых работ позволяет решать вопросы любой сложности, поэтому заказчику технического плана на часть помещения или здания все документы будут оформлены в кратчайшие сроки с доскональным соблюдением правил Федерального закона № 218-ФЗ. Подробнее по телефону +7 499 490-45-04 или электронной почте [email protected]технический-план.москва.

Стоимость и сроки проведения временного учета

По правилам Федерального закона № 218-ФЗ регламентированный срок для постановки части объекта на временный кадастровый учет составляет 5 рабочих дней. Если подача документов осуществляется через учреждение Многофункционального центра, указанный срок будет увеличен еще на 2 рабочих дня, которые потребуются на направления бланков и форм в службу Росреестра по каналам межведомственного обмена.

Если осуществляется только постановка части объекта на временный учет в кадастровых органах, заявителю не придется уплачивать госпошлину. Однако при одновременной регистрации арендного договора заявителю потребуется представить платежное поручение об оплате госпошлины (для физических лиц она составит 2000 рублей, для организаций – 22000 рублей).

Чтобы избежать сложностей при проведении учетных и регистрационных действиях целесообразно воспользоваться услугами профессиональных специалистов в указанной сфере. Эксперты компании Кадастровая Москва обладают возможность направлять документы в службу Росреестра по каналам электронного взаимодействия, что существенно упростит указанную процедуру и сократит сроки внесения данных в ЕГРН. Подробнее по телефону +7 499 490-45-04 или электронной почте [email protected]технический-план.москва.

Договор аренды для временного кадастрового номера

Чтобы на легальном основании поставить часть объекта на временный учет в кадастровых органах, необходимо представить не только технический план, но и договор аренды. Для его оформления необходимо учитывать нюансы, регламентированные главой 34 ГК РФ:

---

Узнать стоимость услуги:

---

• учет и регистрация потребуются только при оформлении арендных отношений на срок более одного года (если часть помещения или здания передана на условиях краткосрочной аренды, обращение в службу Росреестра не требуется);
• необходимо детально описать часть объекта, передаваемую на условиях временного пользования арендатору, поскольку на основании этих данных будет оформляться технический план;
• срок арендных отношений не может превышать пять лет, соответственно продолжительность временного учета также не будет превышать пяти лет;
• для временного учета части объекта потребуется также зарегистрировать оформленный договор аренды.

Эксперты компании Кадастровая Москва окажут содействие в подготовке и регистрации арендного договора при одновременной постановке части здания или помещения на временный учет. Квалификация наших специалистов позволяет учесть все сложности и нюансы, которые могут возникнуть на этапе обращения в службу Росреестра, и своевременно предусмотреть их при оформлении документов.

Заказать временный кадастровый учет

Наиболее оптимальным вариантом будет являться обращение за услугой «временный кадастровый учет и регистрация под ключ», в рамках которой будет выполнен полный комплекс услуг по оформлению необходимых документов. В этом случае заказчик получит гарантию проведения всех мероприятий в точном соответствии с требованиями Федерального закона № 218-ФЗ и Гражданского кодекса РФ.

Специалисты компании Кадастровая Москва оказывают услуги «под ключ» с оформлением всех необходимых документов – договора аренды, передаточного акта и технического плана. Итогом оказания услуг станет получение выписки из реестра ЕГРН со сведениями о постановке части объекта на временный учет и присвоении временного кадастрового номера. Подробнее по телефону +7 499 490-45-04 или электронной почте [email protected]технический-план.москва.

---

Узнать стоимость услуги:

---

Споры о порядке и условиях регистрации договора аренды части здания, сооружения, помещения (далее также – объект недвижимости) ведутся не первый год, и с каждой новой поправкой и изменением действующего законодательства в данной сфере споры возобновляются с новой силой.

В частности, возникают вопросы:

• о порядке и основаниях осуществления кадастрового учета части здания, сооружения, помещения, предоставляемых в аренду, и о документах, необходимых и достаточных для такого учета;

• о возможности осуществления кадастрового учета части помещения, которая не обладает признаками обособленности и изолированности.

Прежде чем перейти к анализу вышеперечисленных вопросов, попробуем разобраться в причинах возникновения споров и в том, какие именно положения об аренде породили дискуссию.

Как нам видится, основной причиной возникновения споров является различная трактовка Росреестром, Минэкономразвития России и судами положений статьи 607 Гражданского кодекса РФ (об указании в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить передаваемое имущество), и норм Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон о государственной регистрации недвижимости) касательно государственного кадастрового учета части объекта недвижимости, а также отсутствие законодательно определенного понятия части объекта недвижимости, в том числе части помещения.

Вполне обоснованное требование закона в отношении необходимости определить в договоре аренды, что именно является объектом аренды, породило вопрос о том, как обеспечить его соблюдение при предоставлении в аренду не всего объекта недвижимости, а его части (частей), не являющихся самостоятельным объектом недвижимости. При этом Закон о государственной регистрации недвижимости выделяет следующие виды объектов недвижимости: земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс (перечень не является закрытым).

1. Позиции Росреестра и судов по вопросам о соблюдении требований закона к определению предмета договора аренды, о порядке и основаниях осуществления кадастрового учета части передаваемого в аренду объекта недвижимости

В вопросе о том, как надлежащим образом описать предмет договора аренды части объекта недвижимости, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) изначально заняла позицию, согласно которой предмет договор аренды части здания, сооружения, помещения определяется, в том числе, посредством составления технического плана в отношении арендуемой части объекта недвижимости, который и будет являться основанием для осуществления кадастрового учета части объекта недвижимости.

При этом Высшим арбитражным судом Российской Федерации в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» была высказана более демократичная, и на наш взгляд, в большей степени соответствующая потребностям хозяйственного оборота позиция, согласно которой сторонам договора аренды достаточно для определения его предмета составить и представить документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором.

Стоит отметить, что и после вступления в силу 1 января 2017 года Закона о государственной регистрации недвижимости, суды не перестали применять подход, изложенный Высшим арбитражным судом РФ в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, в том числе в случаях рассмотрения спора, связанного с соблюдением положений указанного закона (см., например, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 08.12.2017 по делу № А24-1588/2017; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.05.2018 по делу № А40-126660/17-1-887; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2017 по делу № А40-61471/17, оставленное в силе Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 02.03.2018 № Ф05-269/2018; Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2017 по делу № А41-19485/17, оставленное в силе Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 05.12.2017 № Ф05-17206/2017).

Однако с учетом позиции судов о необязательности предоставления технического плана части объекта недвижимости при регистрации договора аренды такой части объекта, возникает вопрос, какой документ будет являться основанием для осуществления кадастрового учета части объекта недвижимости, поскольку в соответствии пунктом 5 статьи 44 Закона о государственной регистрации недвижимости государственный кадастровый учет части передаваемого в аренду здания, сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды.

По мнению Росреестра, основанием для кадастрового учета части объекта недвижимости в соответствии с пунктом 7 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости является технический план на соответствующую часть здания. При этом его отсутствие трактуется Росреестром как основание для отказа в осуществлении кадастрового учета, предусмотренное пунктом 5 части 1 статьи 26 указанного закона (не представление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета).

В свою очередь, ряд судов признает незаконным отказ Росреестра в регистрации договора аренды части объекта недвижимости на том основании, что для осуществления государственного кадастрового учета передаваемой в аренду части объекта не представлен технический план данной части объекта. При этом основанием для государственного кадастрового учета части объекта недвижимости, по мнению судов, является договор аренды при условии, что в отношении объекта недвижимости, часть которого передается в аренду, осуществлен государственный кадастровый учет и регистрация права (см., например, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 08.12.2017 по делу № А24-1588/2017, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2017 по делу № А40-46387/2017, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2017 по делу № А40-61471/17, оставленное в силе Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 02.03.2018 № Ф05-269/2018).

2. Позиции Росреестра и судов по вопросам осуществления кадастрового учета части помещения, которая не обладает признаками обособленности и изолированности. Документы-основания учета такой части помещения

Переходя к рассмотрению вопроса о кадастровом учете части помещения, которая не обладает признаками обособленности и изолированности, необходимо отметить, что на текущий момент судебная практика по данному вопросу пока не сформирована.

При этом Росреестр не только предъявляет требование о предоставлении технического плана в отношении части помещения для осуществления государственного кадастрового учета при передаче такой части помещения в аренду, но и распространяет на часть помещения требование о ее изолированности и (или) обособленности, ссылаясь на пункт 34 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости.

Применение требований об изолированности и (или) обособленности, установленных для помещений, являющихся объектами недвижимости (при условии осуществления в отношении них государственного кадастрового учета, как следует из абзаца 3 статьи 130 Гражданского кодекса РФ), к частям помещения, которые формально объектами недвижимости не являются, представляется избыточным и ведущим к существенному затруднению хозяйственного оборота частей помещений в рамках арендных правоотношений.

Указанное мнение разделяет также Минэкономразвития России, позиция которого по вопросам об осуществлении кадастрового учета части передаваемого в аренду объекта недвижимости, в том числе части помещения, и об основаниях для осуществления такого учета будет рассмотрена ниже.

3. Позиция Минэкономразвития России по вопросам соблюдения требований закона к определению предмета договора аренды, о порядке и основаниях осуществления кадастрового учета части передаваемого в аренду объекта недвижимости

В письме от 04.04.2017 № Д23и-1881 Минэкономразвития России указывает, что если предметом договора аренды будет являться не поставленная на кадастровый учет часть поставленного на кадастровый учет помещения, то необходимо одновременное осуществление государственного кадастрового учета такой части и государственной регистрации ее аренды. При этом для осуществления кадастрового учета части помещения необходима подготовка технического плана помещения, содержащего сведения об образуемой части.

Таким образом, Минэкономразвития России разделяет мнение Росреестра о необходимости осуществления кадастрового учета в отношении части передаваемого в аренду объекта недвижимости. При этом документом-основанием для учета государственный орган считает технический план.

Данная позиция согласуется с утвержденными приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 Требованиями к подготовке технического плана и составу содержащихся в нем сведений, а также с формой технического плана, позволяющей отобразить часть объекта недвижимости, которая будет обременена правом аренды.

В то же время, Минэкономразвития России не разделяет точку зрения Росреестра о том, что часть помещения, передаваемая в аренду, должна соответствовать критериям изолированности и (или) обособленности для целей ее государственного кадастрового учета.

Так, в письме от 24.08.2017 № Д23и-4942 Минэкономразвития России отмечает следующее:

• Положения пункта 34 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости касательно изолированности и обособленности применяется при осуществлении государственного кадастрового учета исключительно в отношении помещения.

• Требования к обособленности или изолированности части здания, части сооружения, части помещения указанным Законом и приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 не предусмотрены.

• Таким образом, при осуществлении государственного кадастрового учета в связи с образованием или прекращением существования части здания, сооружения, помещения, на которую распространяются ограничения (обременения) прав, за исключением случая, если одновременно выполнялись кадастровые работы в связи с созданием либо образованием помещения, положение пункта 34 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости не применяется.

В дополнение к вышесказанному, необходимо отметить, что во избежание приостановления и отказа в осуществлении государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и в регистрации договора аренды необходимо обеспечить соответствие описания объекта в договоре аренды и в техническом плане, употребляя единую терминологию в отношении передаваемой в аренду части объекта недвижимости (например, часть здания, часть помещения, часть сооружения).

Как следует из проведенного анализа, на настоящий момент органами государственной власти и судами не сформирован единообразный подход к решению вопросов, связанных с регистрацией договора аренды части объекта недвижимости (части помещения) с учетом норм действующего законодательства. Такая ситуация, с одной стороны, негативно отражается на хозяйствующих субъектах, создавая неопределенность. Вместе с тем, изложенная выше аргументация может быть использован арендаторами и арендодателями для формирования судебной практики, которая в наибольшей степени отвечает потребностям хозяйственного оборота, используя, в том числе, уже имеющиеся в настоящий момент позиции отдельных судов и Минэкономразвития России.

Если изучить информацию из единого государственного реестра недвижимости, то можно узнать информацию о том, что законодательство утверждает кадастровый номер, который должен быть у объекта. Данный кадастровый номер является обязательным для абсолютно любого здания, помещения, сооружения, при помощи данного номера можно узнать главную информацию об объекте благодаря разделу кадастровой информации. Кроме того, в законе 218 «О государственной регистрации недвижимости» можно найти информацию о том, что существует временный кадастровый номер, который принадлежит части объекта недвижимости.

Кадастровый номер принято присваивать части здания после того, как будет проведён временный кадастровый учёт. Нужен данный номер для того, чтобы заключить договор аренды на часть объекта недвижимости. Срок существования временного кадастрового номера будет равен сроку его аренды. В законе можно найти информацию о том, что такой кадастровый номер можно внести в ЕГРН на абсолютно любой срок, данное условие определяется договором.

Временный кадастровый учет в 2022 году

Временный кадастровый учёт в 2022 году нужен собственникам объектов недвижимости для того, чтобы сдавать в аренду части зданий, либо же помещений. Необходимость появления кадастрового учета появилась в 2013 году из-за того, что был утверждён новый порядок регистрации договора аренды. Временный кадастровый учёт проводят на основании технического плана, это достаточно новый документ, который можно найти в сфере технической документации на разнообразные объекты недвижимости. Кадастровый учёт заменяет технический паспорт, который являлся официальным документом для учёта разнообразных объектов недвижимости, а также изготавливался при обращении в органы технической инвентаризации, БТИ и ГУП ГУИОН.

Важно! Обратите внимание на то, что вся информация, представленная в данной статье, содержит только общую информацию, однако, каждый случай является уникальным. По одному из телефонов можно получить бесплатную консультацию от инженеров компании, для этого вам нужно позвонить по телефону 8 800 300-60-51.

Так как раньше, до 2013 года технический, а также кадастровый учёт проводился организациями, которые были указаны выше, все документы, которые для этого нужны, также заказывали в БТИ. Например, для того, чтобы зарегистрировать договор аренды, нужно было использовать технический паспорт, на котором специалист при помощи красных линий делал разметку площадей, сдаваемых в аренду. Если же в здании или помещении проводили перепланировку, а также специалисты БТИ попадали в данный объект недвижимости, они делали отметку в информации о том, где производили незаконную перепланировку.

Во время продажи данного объекта нужно было узаконить данную перепланировку, предоставить в органы БТИ подтверждение того, что все строительные работы были законными. С 2013 года кадастровым учётом объектов занимается Росреестр, это Федеральная кадастровая палата. Кадастровые работы выполняются при обращении к кадастровым инженерам, специалистам, у которых есть аттестат, а также членство в СРО. Данное требование существует с октября 2016 года. Кадастровые инженеры могут быть и частными лицами, и организовывать юридические лица.

Эти организации, к которым относится и компания «Кадастровое бюро – Недвижимость», могут проводить абсолютно любые кадастровые работы на территории Российской Федерации. Если учитывать то, что технический паспорт, который изготовлен после 2013 года, не будет иметь юридическую силу ни для кадастрового учета, ни для узаконивания перепланировок и других действий органов государственной власти, а исключительного права на то, чтобы изготавливать кадастровые документы у органов технической инвентаризации нет.

Если во время регистрации договора аренды вы предоставите в Росреестр технический паспорт данного помещения, либо же здания, и в нём выделят часть арендуемого объекта, вам дадут приостановку, так как при помощи технического паспорта действия в Росреестре по закону проводить запрещено.

Для чего требуется временный кадастровый учет

Кадастровый учёт нужен в том случае, когда под аренду предполагается определенная часть данного объекта недвижимости, например, часть здания, часть помещения. Эту часть продать не получится, она может являться объектом ограниченного перечня прав, кроме того, такая часть будет считаться обременением для основного объекта. Временным кадастровым учётом называют упрощённую версию разделения одного объекта недвижимости на части, предназначенную для аренды.

В законодательстве можно увидеть достаточно строгие условия, а также требования к тому, как должны быть выделены части объектов недвижимости на постоянной основе. Это может быть обособленность, а также изолированность. Достаточно редко в помещениях можно найти часть, которая попала бы под данные критерии. А для того, чтобы сделать временный кадастровый учёт, эти требования отсутствуют. Его можно провести по абсолютно любому желанию собственника в рамках всего одного объекта, главное, чтобы данная часть не выходила за пределы такого объекта.

Важно! Данная информация является обобщённой, у каждого случая свой характер. По одному из телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших специалистов, для этого вам нужно обратиться по телефону 8 800 300-60-51. Консультация является абсолютно бесплатной.

С 01. 01. 2017 года временный учёт всех частей объектов недвижимости можно проводить исключительно совместно с регистрацией договоров, чаще всего это именно договор аренды. Отдельно присвоить части объекта временный кадастровый номер не получится. Основанием для изготовления технического плана для объекта является договор аренды, его нужно приложить в виде скана к техническому плану. У нас вы можете найти образец договора аренды, который прошёл регистрацию с самого первого раза: образец договора аренды, прошедшей регистрацию.

Как получить временный кадастровый номер в 2018 году

Для того чтобы поставить часть объекта недвижимости на временный кадастровый учёт, нужно определиться с площадью этой недвижимости, а также с ее параметрами. Затем необходимо обратиться заинтересованному лицу в специализированную организацию, у которой есть кадастровые инженеры с аттестацией. Также с 2016 года по закону существуют требования о членстве в саморегулируемой организации.

В компании «Кадастровое бюро – Недвижимость» есть инженеры, которые обладают высокой квалификацией, кроме того, они состоят в Балтийском объединении кадастровых инженеров. Всю информацию о специалистах можно найти в реестре СРО, который располагается на сайте Ростехнадзора.

Кадастровые работы, касающиеся выделения части помещения, предполагают подготовку технического плана на эту часть. Если это часть помещения, то специалисты должны подготовить технический план на основании договора аренды, а также информации кадастрового учёта помещения, для этого нужно заказать выписку из ЕГРН на это помещение. Если же это является частью здания, то информация в технический план будет вноситься из выписки ЕГРН на данное здание. Необходимо помнить, о том, что во время выполнения кадастровых работ в отношении зданий нужно удостовериться в том, что у данного здания есть координаты, они должны вноситься на основании кадастровой съёмки данного объекта. Почти все ранее учтённые здания в Санкт- Петербурге и Москве, которые были учтены ранее 2013 года, к 2018 году уже обладают координатами в ЕГРН. Данная информация в техническом плане об объекте недвижимости, и для временного кадастрового учёта его части, является обязательной в соответствии с законодательством. Кроме того, форма такого технического плана является утверждённой.

После того, как будет подготовлен технический план, а также собраны все устанавливающие документы, заинтересованному лицу нужно подать полную информацию в многофункциональном центре. После того, как истечёт установленный срок, с 01. 01. 2017 года срок кадастрового учёта, а также регистрации договора аренды составляет 10 рабочих дней. Подать документы на регистрацию можно и при помощи электронных сервисов Росреестра, однако, для этого нужно, чтобы все документы имели электронную цифровую подпись, так как документы заверяются в электронном виде.

В компании «Кадастровое бюро – Недвижимость» вы можете заказать кадастровые работы под ключ, они будут включать в себя подготовку технического плана на определённую часть помещения, а также временный кадастровый учёт, регистрацию договора аренды. Естественно, все сроки регистрационных действий в данном случае будут быстрее, так как компания использует только электронные ресурсы для того, чтобы подавать документы на регистрацию, это очень сильно ускоряет весь процесс.

Коллеги, волей судеб уже несколько лет связан с регистрацией договоров (преимущественно аренды) в реестре недвижимости. На собственном опыте прочувствовал все веяния регистрационной моды. В связи с этим, решил написать статью, которая поможет не проходить через все грабли и препоны в отношениях с государством тем, кому этот опыт ещё предстоит.

Статья будет состоять из двух частей. Первая будет посвящена больной теме — кадастровому учёту части объекта недвижимости. Вторая часть затронет юридические вопросы (претензии к самим сделкам).

Как сказал заранее ВС РФ, ещё до ввода в действие нового закона о регистрации недвижимости (видимо, предвидя особое мнение Росреестра), «учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью… Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения)» (Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета от 30.11.2016).

Но как известно, Росреестр — это вещь в себе, поэтому забудьте про старые добрые времена, когда всё, что нужно было нужно сторонам, — публичность. Теперь они должны разбираться с совершенно не нужными им вопросами кадастрового учёта.

Кадастр в кадастре

Я не знаю, насколько это частая ситуация. Но у нас собственность на каждое здание целиком (с соответствующим кадастровым номером здания), но каждый этаж считается отдельным помещением (с отдельным кадастровым номером), а какие-то этажи разбиваются на мелкие фракции ещё дальше (тоже со своими номерами).

Сначала нас заставляли указывать в характеристиках предмета именно конечный кадастровый номер помещения (раз часть помещения сдаём, то кадастровый номер помещения и указываем). Потом концепция поменялась. После серии приостановок и хождений в справочное окно, флюгер мнения Росреестра дрогнул. Теперь, говорят нам, указывайте кадастровый номер того объекта недвижимости, собственником которого вы и являетесь. Да, вы формально собственник этого помещения, но документы у вас на здание целиком. А на помещение у вас ничего нет. Поэтому формально для наших баз вы не собственник.

Совет: сдавайте в аренду тот объект, на который у вас есть правоустанавливающие документы.

Часть части

После того, как для нас устаканилась практика со связкой кадастрового номера и помещения/здания через какой-то период мы опять получили серию приостановок. Долгие хождения с минимум информативности по справочным окнам Росреестра показали углубление концепции «собственником помещения или здания мы являемся». Раз здания, то мы должны подавать заявление на кадастровый учёт не помещения, а здания. Да, мы сдаём часть помещения, которое ещё и является частью здания. Значит должны проводить кадучёт не по помещению, а по зданию.

Совет: подавайте заявление на кадастровый учёт части в «главном» объекте, если у вас нет собственности на его отдельные части.

Меняем всё

Очередная серия приостановок после благополучного периода. Хождения на приём к регистратору показали его крайнее несогласие с простой постановкой части на учёт. Потому что мы создаём часть, а значит меняются характеристики здания. Регистратор сказал, что это нужно другое заявление, но достаточно его озаглавить по-другому. В остальном оно выглядит так же. Наивные. Следующим требованием поступило производить кадастровый учёт земельного участка, потому что мы заявили о кадастровом учёте здания. Пришлось отзывать заявление и подавать заново. После долгих дискуссий и споров с регистраторами выявили «безопасную» формулировку, которую и пишем в заявлении. В МФЦ нет такой строчки, поэтому она заполняется вручную — «учёт изменений объекта недвижимости в связи с изменением основных характеристик объекта».

Совет: пишите правильные формулировки, даже если объект выбран правильно.

Графа есть, но смысла нет

В связи с тем, что нам приходится проводить кадастровый учёт здания без полноценного учёта (который не нужен), мы столкнулись с серией приостановок, показывающих всю глубину глубин этой концепции. К примеру, мы должны описать часть здания в виде характерных точек границ части здания. Грубо говоря, проекцию части помещения на земельный участок. Как будто бы помещение восьмого этажа висело в воздухе отдельно и можно было его очерчить на земле. Что само по себе абсурдно, да ещё и сложно чисто технически. Поэтому это всё рисуется ориентировочно и специально для регистратора указывается, почему это сделано неточно. Так же в форме техплана предусмотрены жёсткие требования к масштабу, которые приходится нарушать (ничего не видно) и обосновывать это отдельно.

Совет: кадастровый инженер должен мотивировать все отступления от формы, даже если всем всё понятно, что буквальное следование требованиям невозможно.

Проект решает

Почти сразу начали всплывать вопросы с обоснованием образования части. Пресловутый проект перепланировки. Которой не может быть в нежилом здании (но это вопрос отдельной статьи). У нас было несколько итераций приостановок. Такое ощущение, что регистраторы проходят курсы переподготовок и начинают выдавать новые усовершенствованные причины. Сначала это было просто требование хоть какого-нибудь проекта перепланировки, потом появилось требование о страницах до и после перепланировки, потом с описанием того, что изменилось и какие работы проводились. Закончилось это в итоге жёстким информационным вакуумом, а после было заявлено, что наш проект — это не проект, а чёрт знает что. Попросили сделать его соответствующим какому-то постановлению Правительства по проектной документации (так и сказали, дословно).

А как я это сделаю, если нам проект в принципе не нужен по закону? Мы же не ведём строительство, это просто отделка. Даже если возводишь стену, выделяя отдельный офис, это же всё равно отделочные работы. Как будто ты шкафом в коммуналке комнату разделил. И строители наши тоже меня послали, говорят, что мы тебе туда напишем? Требования по вывозу отходов? В общем, нам намекнули, что нужна «презентабельная» проектная документация, чтобы выглядело красиво. Наняли отдельно архитектора, который нам теперь делает каждый раз один и тот же проект, где кроме планов ничего не меняет. Накидали туда всякий мусор про пожарку, состав стен из ГВЛ, ссылки на СНиПы.

Совет: делайте красиво и бохато, главное, чтоб у регистратора глаз радовался.

Мало бумажек

Следующая итерация по проекту заключалась в том, что по постановлению Правительства Москвы (наверняка такое есть во многих регионах) № 432-ПП от 27.08.12 «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется» необходимо предоставлять техническое заключение как отдельный документ. Само это постановление вызывает раздумья о субординации нормативных актов. Может ли акт субъекта переплюнуть градостроительный кодекс? Но что ж, архитектор теперь нам делает и техзаключение, которое почти полностью повторяет проект перепланировки.

Совет: обязательно прикладывайте техзаключение к вашему проекту, где будет написано, что разрешение на строительство не требуется, а с несущими конструкциями проблем нет.

Приказ — наша Конституция

Отдельная длинная история баталий с Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 г. № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений». Чтобы не описывать все хождения по руководствам и справочным Росреестра (где нам честно говорили, что они не понимают, чего от нас хочет регистратор и сами же (!) предлагали подать на него в суд), пришли к следующей схеме.

Техплан должен быть нарисован только с использованием условных знаков, которые содержатся в приказе. Остальное выбрасываем. Если их нет (а знаков там очень мало), но очень надо, то этот знак можно использовать, но внести его в легенду плана. В итоге у нас там какие-то абсурдные знаки вроде колонн, но, главное, чтобы регистратор был счастлив.

Совет: ваш техплан должен быть вылизан по-армейски. Шаг право, шаг влево — приостановка без объяснения причин с ссылкой на приказ.

Разрешение

О, эта асбурдная, но постоянная причина для приостановки. В общем, требования к представленному качеству документов, где указывается даже разрешение сканирования. И никого не волнует, что у нас pdf, а этот формат в принципе не показывает разрешение… Итого, требования, выстраданные долгими хождениями:

1. Всё должно быть максимально различимо, поэтому если ваш план на листе А4 и там куча номеров помещений, то есть большая вероятность, что на скане их будет не видно. Делайте больший масштаб.
2. Не допускается совмещения в одном файле скана и цифровой копии (копипаста из программы в отсканированный файл). То есть не получится вставить в отсканированный проект просто цифровую копию из программы. Нужно всё распечатать и отсканировать за один заход.
3. На сканах должно быть видно, что это скан. У нас секретари обычно делают очень хорошие копии. Теперь они делают два варианта. Хороший для нас и плохой (!) для регистратора, чтобы он точно увидел загнутые уголки от договора, чтобы он понимал, что это настоящий скан.

Совет: делайте средненько, но однообразненько.

Планы планам рознь

Регистратор будет смотреть ваши планы под лупой. В ход пойдёт любое несоответствие, чтобы влепить вам приостановку. В договоре стороны отметили, к примеру, на плане БТИ помещение для удобства, а в проекте перепланировки использовалась автокадовская версия? Несоответствие. У вас там по-разному нарисовано. Техплан сделан по всем знакам приказа, а БТИ не знало, что когда-то в будущем выйдет приказ? Несоответствие. Что это у вас тут за шахта какая-то? А почему фасадные стёкла нарисованы не так как внутреннее остекление? В итоге, мы пришли к неудобной, но работающей схеме. Когда договор уже окончательно согласовывается всеми сторонами (предварительно используется план БТИ), мы отдаём на доработку инженеру с архитектором этот план, который вылизывается на соответствие приказу, и уже его вставляем в договор. И только потом подписываем. Это затягивает сроки, но что делать.

Совет: план в договоре, в проекте и в техплане для пущего спокойствия неспокойного регистратора должен быть одинаков.

Этажный вопрос спортил

Буду короток. Один регистратор вам скажет, что в архив с техпланом нужно засунуть планы всех этажей. Даже если это чердак. Другой вам скажет, кто эту ересь вам сказал и зачем мне эти этажи, если помещение только на одном. Выкидывайте, мол, всё.

Совет: не угадать, но в большей части раз у нас проходил вариант с планом только этажа, где находится помещение.

У нас база вас не видит

Иногда у вас всё в порядке. Проверили за инженером. Планы нормальные. Всё по приказу. Все документы приложены. И в МФЦ у вас заявление на кадучёт приняли без проблем. Всё подгрузилось, определилось. Победа? Фиг. Это ж Росреестр. Через неделю вы получаете документы с возвратом без рассмотрения. Почему? Потому что у вас файл битый, архив корявый, формат не тот и т. д., и т. п. Но вы же всё проверили и МФЦ всё принял! Рассказываю. Во-первых, если это прошло через МФЦ и загрузилось в их базу для отправки, то это не означает, что всё хорошо. Потому что дальше идёт проверка непосредственно в самом Росреестре. У них своя программа. Во-вторых, база (и программа) всё время апдейтится. Программисты по тендерам там самые дешёвые. И нормальный совершенно архив от инженера может выдать совершенно неожиданную ошибку. Единственное, что вам объяснят — у вас плохой архив. Хотя у вас архив нормальный, это глючит ПО Росреестра.

Совет: если у вас возврат именно по такой ошибке, то не подавайте снова без непосредственного контакта с регистратором. Объяснить, где именно упал архив может только он. И даже это не всегда помогает. Бывает, что приходится несколько раз подавать заново, эксперементируя вместе с регистратором. Потому что порой они сами искренне не понимают, в чём проблема. Ведь вручную они всё могут видеть в архиве, ошибок не находят. А программа не подгружает данные. И всё.

А у нас всё просто

Передаёте помещение целиком? Без перепланировок? Прямо по плану БТИ всё идеально? Ха. Кроме того, что в вашем техплане найдут кучу ошибок, а план БТИ нарисован не по будущему приказу, вам ещё и напишут, что вы не узаконили перепланировку. Какую, если её не было? Я тоже не знаю. Но ведь пишут же!

Совет: не расслабляйтесь. И вместе с договором отдавайте сопроводительное письмо, где прямо так и пишите, как ребёнку, что, мол, помещение полностью отдаётся, перепланировок не было, всё прочерчено прямо по капитальным стенкам как всё это добро и висит в Росреестре.

Линейки

Новое веяние. Теперь должны быть указаны линейные размеры всех помещений. То есть все стены обозначены. Ну и что, что в БТИ не все помещения были с размерами. Ну и что, что в Росреестре этих размеров тоже нет и раньше им это не мешало. Ну и что, что площадь даже по БТИ не всегда точно выходит, если её высчитывать по линейным размерам. Это ваши проблемы.

Совет: если не хотите мерить вручную все помещения (да ещё с живыми арендаторами), то постарайтесь найти план помещения в автокаде (проектную документацию). Только посмотрите его на актуальность. И высчитывайте потом все площади тоже вручную. Чтобы подогнать потом размеры под площадь, если найдёте несоответствие.

P.S. Если вспомню ещё, обязательно дополню статью. Мелочей всяких было много, но они как-то постепенно утекают из памяти, хотя и фиксируются в проработанной версии техплана.

Нежилые здания и помещения, как и все остальные объекты недвижимости, характеризуются собственным адресом и присущими им техническими характеристиками.

Во избежание путаницы, ошибок и нарушений в идентификации каждый объект недвижимости должен быть поставлен на кадастровый учет. Подробнее об этом вы можете прочитать в этой статье.

Показать содержание

• Определение понятия — что такое кадастровый учет?

Возможна ли временная идентификация?     Зачем нужно присваивать номер части здания на некоторый период?    

• Кем может быть процедура инициирована?
• Требования закона

Значение госрегистрации объектов недвижимости    

• Как поставить на учет?

Получение техпаспорта     Пакет документов     Куда обращаться?     Сроки и стоимость    

• Когда цель использования — сдача в аренду
• Разница в процессах оформления
• Что делать, если ходатайство не удовлетворили?
• Куда вносятся сведения?

Как узнать данные о сооружении по адресу?    

Определение понятия — что такое кадастровый учет?

Постановка нежилого помещения на кадастровый учет (КУ) — это внесение уникальных данных об объекте в Единый государственный реестр недвижимости с дальнейшим присвоением ему собственного номера, определяющего нахождение данного объекта по конкретному адресу и подтверждаемого кадастровым паспортом (КП).

Возможна ли временная идентификация?

Временный КУ — это упрощенный случай разделения основного объекта недвижимости на части для аренды, представляющий собой мероприятие по присвоению временного кадастрового номера, проводимое службой Росреестра по заявлению собственников объектов недвижимости или других заинтересованных лиц при выделении части нежилого помещения для сдачи во временное пользование (например, при сдаче в аренду).

Зачем нужно присваивать номер части здания на некоторый период?

В целях рационального использования коммерческой недвижимости и получения максимальной прибыли собственники стараются обособить незадействованную часть помещения для сдачи в аренду, зачастую долгосрочную. В таком случае возникает необходимость в проведении процедуры временного КУ этой части строения как самостоятельного объекта.

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ определяет жесткие предписания к разделению частей зданий на постоянной основе по принципу обособленности и изолированности. Тогда как для постановки на временный КУ такие требования не выдвигаются, за исключением условия, чтобы выделяемая часть помещения не выходила за пределы объекта недвижимости.

Кем может быть процедура инициирована?

Процесс постановки объекта на КУ может инициировать:

• собственник объекта недвижимости;
• арендатор, заключивший договор аренды не меньше чем на 5 лет;
• пользователь, имеющий право бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения.

Требования закона

В соответствии с Федеральным законом «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 N 221-ФЗ все объекты недвижимости (за некоторым исключением) должны быть поставлены на кадастровый учет.

К их числу относятся вновь построенные, переоборудованные, реконструируемые здания, а также переведенные из жилой недвижимости в нежилую, недостроенные объекты капитального строительства, на которые имеется разрешение на строительство.

Чтобы иметь возможность в полной мере распоряжаться зданием, помещением, сооружением, нужно иметь на него право собственности, которое можно получить только после внесения всех сведений об объектах в реестр недвижимости.

Значение госрегистрации объектов недвижимости

Госрегистрация нежилых помещений является необходимым условием для совершения купли-продажи, обмена и других сделок с недвижимостью, поскольку с одной стороны без нее невозможно получить право на владение имуществом, с другой стороны она же является доказательством такого права.

Как поставить на учет?

Чтобы зарегистрировать недвижимость в Росреестре, необходимо выполнить ряд условий.

Получение техпаспорта

Так как данные об имуществе вносятся в реестр на основании технического плана, то прежде всего необходимо его заказать в БТИ по месту нахождения здания. Чтобы получить техплан, нужно сдать в БТИ следующие документы:

• заявление;
• паспорт;
• документы, подтверждающие право собственности на помещение;
• квитанцию об оплате услуг.

Техпаспорт выдается на основании данных о помещении. Однако если таковые отсутствуют или изменились, то БТИ высылает технического инженера для проведения замеров и определения характеристик помещения. Стоимость такой услуги следует уточнять на месте, так как в разных регионах она различна, также она может быть повышена за скорость проведения. В среднем техплан может быть изготовлен за две недели.

Подробнее о техплане и техпаспорте, а также о разнице между этими понятиями, читайте здесь.

Пакет документов

• Заявление о постановке на КУ.
• Паспорт.
• Доверенность, подтверждающую полномочия, если с заявлением обращается представитель заявителя.
• Документы, подтверждающие право собственности на помещение (договор дарения, мены, купли-продажи, свидетельство о наследстве и др.) и их копии.
• Технический план.
• Разрешение на ввод в эксплуатацию для новых зданий.

Куда обращаться?

Обращаться по вопросу подачи документов можно лично в МФЦ или в отделение Росреестра, а также по почте посредством отправления письма с объявленной ценностью с описью вложения и уведомлением о вручении или по сети Интернет в форме электронных документов, подписанных электронной цифровой подписью.

В подаваемом заявлении следует указать E-mail и номер телефона на случай, если у сотрудников центра возникнет необходимость быстро связаться с заявителем при обнаружении несоответствий, ошибок, нехватки документов и т. п.

Сроки и стоимость

При отсутствии недочетов в оформлении поданных документов процедура постановки нежилого объекта на КУ занимает до 10 дней.

Сама постановка на КУ производится без взимания платы с заявителя. Однако оформление необходимых документов требует оплаты, в итоге стоимость данной процедуры по совокупности может сильно варьировать в зависимости от инвентаризационной оценки объекта и составить в среднем от 25 тысяч рублей для нежилого помещения до 50 тысяч рублей для нежилого здания.

Когда цель использования — сдача в аренду

Начиная с 2018 года невозможно поставить на учет часть объекта недвижимости без регистрации договора аренды. Постановка на временный КУ части помещения осуществляется только при условии подачи на регистрацию в Росреестр договора аренды и наличии техплана на учет этой части объекта.

Согласно п. 5 ст. 44 N 218-ФЗ при передаче в аренду части помещения или здания КУ производится одномоментно с регистрацией договора аренды на данную часть без подачи соответствующего заявления. При этом право на здание или помещение не прекращается, снятие его с КУ не производится.

Процедура постановки на КУ при регистрации аренды на часть объекта имеет такие особенности:

• должна быть договоренность о местоположении и границах арендуемой части здания или помещения;
• изготавливается техплан части объекта, предназначенной для аренды;
• обязательно изготовление техпаспорта всего объекта с указанием границ его арендуемой части;
• регистрация в Росреестре проводится с присвоением временного кадастрового номера, который аннулируется по завершении договорных отношений.

С чего начать?

Для постановки части нежилого помещения на кадастр нужно в МФЦ или Росреестр предоставить:

• техническое заключение, если проводилась перепланировка помещения;
• декларацию о выделенной части как новом объекте недвижимого имущества;
• техплан;
• акт обследования помещения, если производились перезамеры.

Сведения, указанные в данных документах, вносятся в ЕГРН на основании договора аренды и вместе с документами о регистрации договора аренды составляют новый техплан объекта. На основании данных документов производится регистрация договора аренды и постановка на КУ.

Разница в процессах оформления

Общим для постановки на КУ нежилого помещения и здания является порядок проведения процедуры и большая часть подаваемых документов. Однако при регистрации помещения необходимо его индивидуализировать, так как в соответствии с законом помещение можно зарегистрировать в кадастре недвижимости, только если оно обособлено от остального здания строительными конструкциями.

Факт обособления следует подтвердить инвентаризационными документами БТИ. В техплане должны быть зафиксированы уникальные характеристики помещения: адрес, этаж, площадь, расположение в здании с вместе с его контурами. Техплан здания должен содержать свою информацию об адресе, этажности, площади и других геометрических размерах, местоположении здания, материале стен, степени завершенности строительства и др.

Что делать, если ходатайство не удовлетворили?

Если документы для постановки на КУ были приняты, но в дальнейшем к ним возникли претензии, МФЦ в письменном виде выдает отказ о регистрации с указанием причин. В этом случае необходимо тщательно проанализировать возникшую проблему, исправить или устранить выдвинутые замечания и опять обратиться с заявлением о регистрации в МФЦ или Росреестр.

Если же сомнений в своей правоте нет, то можно подать в суд, но нужно обязательно предоставить доказательства нарушения закона сотрудниками центра.

Распространенным случаем является приостановка процедуры в случае нехватки документов или возникновения спорных вопросов. Эту проблему можно решить путем устранения ошибок и продолжить регистрацию дальше.

Причины отказа

Отказать в постановке на кадастровый учет могут по следующим причинам:

• заявитель не имеет юридического права подавать на регистрацию;
• объект недвижимости образуется из объекта или объектов, в отношении которых раздел или выдел доли не допускается по закону;
• здание или помещение является недвижимостью, не требующей постановки на КУ;
• техплан составлен и подписан лицом, не обладающим соответствующими полномочиями;
• объект учтен как временный;
• помещение не обособлено от других помещений в здании;
• были обнаружены ошибки, неточности и др.

Куда вносятся сведения?

После постановки объекта недвижимости на КУ ему Росреестром присваивается кадастровый номер (КН), под которым он заносится в базу. Кадастровый номер, или код, представляет собой индивидуальный набор из нескольких блоков цифр, нигде не дублирующийся. Этот номер вносится в свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт и план объекта. По нему можно получить данные об объекте.

Отсутствие у конкретного строения кадастрового номера означает, что у него нет официально зарегистрированного собственника, и никаких действий с такой недвижимостью совершать нельзя.

Как узнать данные о сооружении по адресу?

Узнать КН по местонахождению можно самостоятельно, быстро и бесплатно на сайте Росреестра, заполнив форму на соответствующей странице, для этого надо:

1. Зайти на сайт https://rosreestr.ru.
2. Перейти в раздел «Электронные услуги и сервисы».
3. Выбрать «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
4. На открывшейся странице ввести данные в разделы, касающиеся адресной части.
5. Нажать на кнопку «Сформировать запрос».

Сервис выдаст кадастровый номер запрашиваемого объекта и другую информацию, находящуюся в открытом доступе, но следует иметь в виду, что полученная таким способом информация не имеет юридической силы (о том, как узнать кадастровую стоимость помещения и что она собой представляет, читайте здесь).

Важно! Сервис часто выдает сообщение о том, что информация не найдена. В этом случае надо очистить поля, касающиеся района и населенного пункта, и нажать на кнопку формирования запроса снова. Часто достаточно заполнить поля «Субъект», «Улица», «Дом», «Квартира».

Постановка нежилого помещения или здания на кадастровый учет является важной правовой процедурой, без которой невозможно проведение никаких операций с недвижимостью. И чтобы провести ее оперативно, надо досконально вникнуть в суть вопроса и тщательно подготовить документы.

Регистрация арендных сделок имеет особенную актуальность в Москве и Санкт-Петербурге. Совершение таких сделок регламентируется ГК РФ, а ее предметом может являться целый объект, либо его часть. О правилах регистрации договоров и нюансах подготовки документов расскажем в этом материале.

Отличие обычного договора аренды недвижимости от долгосрочного

Если обратиться к ГК РФ, можно выделить условие об обязательной регистрации каждой сделки с недвижимостью. В отношении аренды это правило действует следующим образом:

• если срок соглашения превышает один год, регистрация является обязательным условием для вступления его в силу;
• если период действия не превышает года, сторонам достаточно подписать документ без обращения в Росреестр;
• если краткосрочный договор пролонгируется на неопределенный срок, он не подлежит регистрации – такой вывод содержится в определении Верховного суда РФ.

Срок арендных отношений партнеры определяются самостоятельно. Пункт о сроке передачи имущества не относится к существенным условиям такой сделки. Если в тексте документа отсутствует данный пункт, по правилам ст. 610 ГК РФ договор будет действовать на неопределенный срок. Для отдельных видов недвижимости в нормативных актах могут устанавливаться предельные сроки договорных отношений.

Обязательные условия долгосрочного договора

Для любого гражданского договора законодатель предусматривает перечень существенных условий. Стороны обязаны включить его в текст договора – иначе договор считается незаключенным. Для сделок аренды установлено только одно такое условие – предмет договора. В качестве предмета должен быть указан конкретный объект, а также его обязательные характеристики.

Определение предмета аренды происходит путем включения в договор следующих данных:

• информация из правоустанавливающих документов и реестра ЕГРН, в том числе кадастровый номер;
• тип объекта (помещение, здание), площадь и т.д.;
• адрес арендуемого объекта, соответствующий ЕГРН.

Указанные сведения должны однозначно идентифицировать арендуемый объект. В 2018 году запрещены любые сделки, если недвижимость не поставлена на учет в кадастровых органах. Поэтому обязательным параметром объекта будет являться его кадастровый номер – он будет указан в выписке ЕГРН.

Комментарий специалиста. Если сдается помещение или здание, ранее не поставленное на учет, выполнить это можно одновременно с регистрацией. Для передачи в аренду частей помещения такой вариант является единственно возможным – временный учет проводится на срок договора, представленного на регистрацию. Чтобы соблюсти требование закона и получить постоянный или временный кадастровый номер, нужно представить технический план.

Основные условия договора

Кроме пункта о предмете договора, предстоит согласовать дополнительные условия сделки. Их состав и содержание будут зависеть от договоренностей арендатора и собственника. Выделим наиболее важные моменты, которые нужно учесть при подготовке соглашения:

• срок аренды – как указывалось выше, от содержания данного пункта зависит необходимость регистрации;
• порядок и условия перечисления арендных платежей – как правило, стороны определяют размер ежемесячного платежа, а форма оплаты может предусматривать передачу наличных средств, перечисление на счет и т.д.;
• требования к характеристикам объекта – для использования арендуемого помещения или здания в коммерческих целях стороны могут предусмотреть определенную перепланировку, а фактическое состояние объекта фиксируется в акте приема-передачи;
• условия проведения текущего ремонта объекта, а также обязанность его страхования на срок действия договора;
• положения об ответственности за нарушение условий сделки – например, начисление пени за просрочку арендных платежей, либо возмещение ущерба при порче объекта.

Понуждение к заключению сделки не допускается, поэтому все разногласия относительно пунктов договора стороны должны согласовать добровольно.

Комментарий эксперта. В аренду может сдаваться государственное и муниципальное имущество. В этом случае могут устанавливаться дополнительные требования к содержанию договора, которые арендатор не может проигнорировать. Например, может фиксировать строго определенное целевое назначение объекта (для размещения торговой точки, аптечного пункта и т.д.).

Как правильно составить договор аренды для регистрации в ЕГРН с первого раза

В процессе регистрации будет проверяться правильность составления договора. Если форма или положения документа будут противоречить закону, последует приостановка, а затем и отказ в регистрационных действиях. Чтобы избежать таких последствий, нужно соблюдать следующие основные правила:

• договор составляется в форме письменного документа, а его дополнительная регистрация в нотариальной конторе не требуется;
• со стороны арендодателя договор может подписать только собственник, либо его представитель по нотариальной доверенности (в тексте доверенности должно быть полномочие на совершение таких сделок);
• если арендуемый объект находится в долевой или совместной собственности, необходимо участие в сделке каждого владельца (наиболее простой вариант – получить доверенность от каждого совладельца);
• передача в аренду жилых помещений для целей, не связанных с проживанием граждан, является нарушением закона (например, предоставление квартиры для размещения торговой точки повлечет не только отказ в регистрации, но и привлечение к административной ответственности).

При составлении договора целесообразно не только изучить все законодательные нормы, но и воспользоваться услугами профессионального юриста. Даже в рамках консультации будет проведен анализ всех условий документа с устранением любых рисков при прохождении регистрации.

Нормативное регулирование аренды недвижимости

Для составления арендных договоров и их последующей регистрации в Росреестре нужно учитывать положения следующих нормативных актов:

• глава 34 ГК РФ – содержит общие правила сделок аренды, а также особенности передачи во временное пользование зданий и сооружений;
• положения Общей части ГК РФ – содержит базовые требования к составлению договоров, исполнения обязательств, правила досрочного прекращения сделок;
• Закон № 218-ФЗ — устанавливает единые правила учета и/или регистрации аренды.

Для аренды федеральной, региональной или муниципальной собственности могут использоваться ведомственные нормативные акты и приказы.

Регистрация договора аренды в Росреестре

Чтобы зарегистрировать договор, участники сделки должны обратиться в Росреестр или МФЦ. Порядок регистрации и кадастрового учета регламентирован Законом № 218-ФЗ. Последствия при обращении в Росреестр и МФЦ будут одинаковы, однако во втором случае сроки регистрационных действий увеличатся на 2 дня. Размер пошлины за регистрацию в обоих случаях будет одинаков.

Перечень документов для регистрации аренды

Точный перечень документов, которые потребуются сторонам для регистрации договора, будет зависеть от особенностей сделки. Выделим обязательный список документов, без которых регистрация будет невозможна:

• оригинальный экземпляр договора и передаточного акта, подписанные участниками сделки или их представителями по доверенности (в трех экземплярах);
• паспорта физических лиц, участвующих в сделке;
• правоустанавливающие документы юридического лица или ИП – лист записи ЕГРЮЛ/ЕГРИП, свидетельство ИНН/КПП, приказ о назначении директора и т.д.;
• нотариальная доверенность, подтверждающая полномочия представителя;
• технический план – если объект ранее не был поставлен на учет, либо если для целей арендатора проводилась перепланировка;
• квитанция об оплате пошлины.

Для подачи документов заполняется заявление. Форма этого документа утверждена Приказом МЭР РФ № 920. Заявителю будет выдана расписка с реестром полученных документов, а также с указанием даты выдачи результата.

Комментарий специалиста. Сотрудники Росреестра будут проверять не только содержание договора, но и полноту комплекта документов. Если какой-либо обязательный документ не будет представлен сторонами, выносится решение о приостановке регистрации. После устранения этих замечаний процедура будут возобновлена по общим правилам.

Государственная пошлина за регистрацию договора аренды – размер, порядок оплаты

Если для оформления арендных отношений необходимо поставить объект на кадастровый учет, эта процедура будет проведена безвозмездно. Регистрация договора осуществляется при условии оплаты пошлины. Ее размер определяется следующим образом:

• для физических лиц размер платежа составит 2000 руб.;
• юридическим лицам предстоит оплатить пошлину в сумме 22 000 руб.;
• указанные размеры пошлины делятся пропорционально количеству участников сделки.

Например, если в договоре участвуют физическое и юридическое лицо, граждан будет платить пошлину в размере 1 000 руб. (1/2 от суммы 2000 руб.), а предприятие – 11 000 руб. (1/2 от суммы 22 000 руб.).

Платежное поручение нужно представить одновременно с заявление о регистрации. Если оплата осуществлялась в электронной форме, должностные лица Росреестра обязаны сами проверить поступление платежа. Однако во избежание проблем с приостановкой регистрации, целесообразно сразу представить квитанцию или платежное поручение об оплате.

Нотариальная доверенность для регистрации договора аренды – образец

Стороны могут оформлять договор и подавать его на регистрацию через представителя. Для совершения сделок с недвижимостью доверенность должна быть удостоверена нотариусом. В содержании документа обязательно указываются следующие сведения:

• дата и место оформления доверенности;
• полный данные о доверителе и доверенном лице – например, от имени предприятия полномочия по доверенности может передать руководитель;
• содержание полномочий – например, подписание договора, представительство интересов в Росреестре и МФЦ, получение зарегистрированного документа и выписки ЕГРН, оплата необходимых пошлин, и т.д.;
• личная подпись доверителя;
• сведения о нотариусе, удостоверившем доверенность, а также регистрационный номер записи в нотариальном реестре.

Доверенность можно оформить на любое дееспособное лицо, достигшее возраста 18 лет. Как правило, представителем выступают юристы или специалисты по недвижимости. Оригинал доверенности нужно представить при обращении с договором и заявлением в Росреестр.

Технический план на часть помещения или часть здания для регистрации аренды

Закон № 218-ФЗ позволяет передать в аренду не только целый объект, но и часть помещения или здания. Чтобы подтвердить местоположение и размеры арендуемой части, стороны должны получить технический план. Документ выдается по следующим правилам:

• обследованием объекта и изготовлением документа может заниматься только кадастровый инженер;
• для оформления проводится обследование помещения или здания, используются положения договора и сведения ЕГРН;
• описание и местоположение временной части помещения/здания фиксируется в текстовом и графическом блоке технического плана.

На основании представленного плана, в Росреестре будет проведен временный кадастровый учет части объекта. На весь период действия договора будет присвоен временный кадастровый номер, который аннулируется после прекращения аренды. Подробнее — технический план для договора аренды

Комментарий эксперта. От квалификации инженера и правильности оформления технического плана зависит возможность пройти учет и регистрацию в Росреестре с первого раза. Чтобы быстро получить документ, полностью соответствующий нормативным требованиям, воспользуйтесь услугами специалистов компании «Смарт Вэй». Обследование части помещения и здания с оформлением технического плана будет проведено за 1-2 дня, что позволит вам избежать затягивания сроков при регистрации аренды. Для бесплатной консультации звоните по телефонам 8-499-322-05-14 Москва, 8-812-425-35-90 Санкт-Петербург, или по электронной почтеinfo@smway.ru

Регистрация права собственности и кадастровый учет аренды недвижимости

По правилам Федерального закона № 218-ФЗ, кадастровый учет и регистрация могут проводиться в рамках единой процедуры. Преимущества такого правила очевидны – существенно сокращаются общие сроки регистрации, упрощается алгоритм действий сторон. Результатом учета и регистрации будут являться следующие последствия:

• объект, ранее не проходивший учет, получит кадастровый номер, а сведения о нем будут включены в ЕГРН;
• часть помещения или здания получит временный кадастровый номер с отражением его в ЕГРН;
• договор будет зарегистрирован, а на весь срок его действия в ЕГРН будет зарегистрировано обременение прав собственника.

По итогам объединенной процедуры, заявитель получит зарегистрированный экземпляр договора и выписку ЕГРН. Если для кадастрового учета предоставлялся технический план, этот документ утратит силу с момента переноса его сведений в ЕГРН.

Срок учета и регистрации составит 10 календарных дней (при обращении в Росреестре) и 12 дней (при подаче заявления в МФЦ). Повторное обращение для кадастрового учета потребуется только при изменениях в параметрах объекта недвижимости, либо при повторной сдаче в аренду части помещения или здания.

Комментарий специалиста. Закон позволяет оформить единое заявление при сдаче в аренду помещений или их частей в одном здании. Чтобы уточнить все подробности такого варианта регистрации, обратитесь на консультацию к специалистам компании «Смарт Вэй». Для бесплатной консультации звоните по телефонам 8-499-322-05-14 Москва, 8-812-425-35-90 Санкт-Петербург, или по электронной почтеinfo@smway.ru

Договор аренды с красными линиями

При регистрации договора можно столкнуться с приостановкой по причине наличии красных линий в технической документации на объект недвижимости. Это может свидетельствовать о наличии несогласованной перепланировки, когда измененные характеристики объекта не соответствуют исходному состоянию.

Приостановка Росреестра из-за красных линий

Красные линии могут присутствовать на технических паспортах здания и помещения. Эти документы оформлялись в БТИ, однако с 2013 года утратили свою силу. Если с указанного момента собственник не проходил процедуру кадастрового учета, при сдаче объекта в аренду он может столкнуться с приостановкой регистрации. Устранить красные линии можно следующим образом:

• заказать проект перепланировки для узаконивания выполненных работ;
• обратиться к кадастровому инженеру для обследования объекта и установления фактических характеристик недвижимости (с учетом новой конфигурации помещений и его отдельных элементов);
• по итогам обследования будет оформлен технический план с отражением актуальных характеристик объекта – в готовом документе будут отсутствовать красные линии;
• технический план нужно представить в Росреестр, где фактически характеристики объекта будут внесены в ЕГРН.

Проблемы могут возникнуть при устранении красных линий на нежилые помещения в МКД. Для этого потребуется получить техническое заключение, представить проект для согласования в муниципальные ведомства. При вынесении отказа собственник может обратиться в суд – решение также является основанием для кадастрового учета.

Комментарий эксперта. При обращении в компанию «Смарт Вэй» будет проведен анализ существующей технической документации на помещение или здание. При выявлении красных линий, наши специалисты проведут обследование объекта и подготовят все документы для узаконивания перепланировки. Это позволит избежать приостановки регистрации в Росреестре. Для бесплатной консультации звоните по телефонам 8-499-322-05-14 Москва, 8-812-425-35-90 Санкт-Петербург, или по электронной почтеinfo@smway.ru

Регистрация договора аренды с регистрацией перепланировки

Если возникает необходимость в согласовании или узаконивании перепланировки, на финальной стадии этих процедур собственник должен обратиться в Росреестр для кадастрового учета. Так как закон позволяет одновременно проводить учетные и регистрационные действия, стороны могут сразу зафиксировать результат перепланировки и зарегистрировать договор. В этом случае, помимо договора, нужно представить технический план и проект перепланировки. После регистрации в выписке ЕГРН будут указаны обновленные характеристики объекта, а также сведения о возникшем обременении в виде аренды. Подробнее – перепланировка нежилых помещений

Договор аренды и перепланировка помещения

Как правило, передача в аренду осуществляется для ведения коммерческой деятельности. В зависимости от сферы бизнеса и задач арендатора, в арендуемом помещении или здании можно провести перепланировку и согласовать ее одновременно с регистрацией договора.

Проект перепланировки

Чтобы определить объем и перечень предстоящих работ, связанных с изменением конфигурации помещений, оформляется проект перепланировки. В этом документ проектировщик отражает следующие сведения:

• характеристики объекта на момент перепланировки;
• состав работ, которые будут проводиться по решению собственника;
• требования к безопасности работ, применяемым материалам, условия противопожарной охраны и т.д.;
• расчет предельно допустимого воздействия на конструктивные элементы здания, указание требований к усилению несущих конструкций;
• чертежи, план и схемы с описанием запланированных изменений объекта.

При перепланировке помещений в МКД, проект нужно представить для согласования в МосЖилИнспекцию или в МВК. Например, для столичных объектов таким органом является Мосжилинспекция. При проведении перепланировки в нежилом здании, согласование проекта входит в компетенцию заказчика и проектировщика.

Комментарий эксперта. Как правило, подготовка и согласование проекта происходит до фактического выполнения работ. Однако допускается узаконивание уже состоявшейся перепланировки, если этот вопрос собственник не решил заранее. Узаконивание может проходить в административном или судебном порядке, а в содержании проекта эксперт укажет перечень выполненных работ и фактических изменений в характеристиках.

Техническое заключение

Специальным документом для согласования перепланировки при аренде может являться техническое заключение. Оно оформляется для подтверждения безопасности несущим конструкциям при проведении работ в многоквартирных зданиях. Подготовка заключения осуществляется специалистом экспертной организации на основании проекта перепланировки.

Нужно учитывать, что требование о предоставлении технического заключения не регламентировано на федеральном уровне, однако может предусматриваться региональными нормативными актами.

Технический план на перепланировку

В результате перепланировки изменяются конфигурация и характеристики помещения. Чтобы их официально зафиксировать, нужно обратиться к кадастровому инженеру для получения технического плана. В содержание этого документа входит:

• текстовое описание фактического состояния объекта, с учетом выполненных изменений;
• графическое отражение местоположения помещений и его конфигурации на схемах, чертежах, поэтажном плане здания;
• заключение инженера, если при проведении обследования выявлено несоответствие требованиям проекта или кадастровым сведениям ЕГРН.

Для подготовки технического плана запрашиваются исходные сведения из ЕГРН, архивная документация БТИ. При обследовании в натуре инженер проводит обмера с использованием спецоборудования и фиксирует измененные границы контура помещений.

Комментарий эксперта. Хотя технический план не является правоустанавливающим документом, без него невозможно внести любые изменения в кадастровые сведения ЕГРН. Подготовка документа нужна при каждом изменении характеристик помещения или здания, в том при перепланировке или переустройстве для сдачи в аренду.

Приостановки при регистрации аренды

Если при регистрации договора у сотрудников Росреестра возникают претензии к полноте или форме документов, полномочиям сторон или содержанию технического плана, они могут вынести решение о приостановке регистрационных действий. Все основания для такого решения указаны в ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ. Выделим наиболее распространенные причины для приостановки, с которыми могут столкнуться арендатор и арендодатель:

• отсутствие полномочий на распоряжение объектом или подписание договора;
• неполнота представленных документов;
• выявлено несоответствие представленных документов кадастровым сведениям ЕГРН;
• если в ЕГРН уже содержится информация о наличии обременения у объекта недвижимости, связанного с передачей его в аренду (например, если на помещение уже действует и зарегистрирован договор аренды);
• иные основания, указанные в законе.

Устранить нарушения можно представлением исправленных или новых документов, не изменяющих суть сделки, повторным изготовлением технического плана для устранения реестровых ошибок, подтверждением полномочий сторон.

Приостановка допускает на срок, не превышающий три месяца (если иное не указано в законе). При устранении недостатков, указанных в решении Росреестра, регистрация продолжится по общим правилам. Если указанное решение будет не исполнено, возникают основания для вынесения отказа в регистрации. Решения о приостановке и отказе в регистрации договора аренды можно обжаловать в судебном порядке.

Временный кадастровый учет и временный кадастровый номер

Кадастровый учет может носить временный характер, если в аренду передается часть помещения или здания. Такой предмет сделки не обладает признаками обособленности и изолированности, а следовательно, не является самостоятельным объектом недвижимости. При передаче в аренду части помещения не обязательно устанавливаться ограждение площади, достаточно отразить границы в договоре и техническом плане.

Процедура временного кадастрового учета проходит по следующим правилам:

• в договоре стороны фиксируют размеры, площадь и местоположение части помещения;
• на основании условий договора, инженер отразит местоположение и иные характеристики части на общем плане помещения или здания;
• на кадастровый учет и регистрацию представляются договор и технический план;
• по итогам проверки документов части помещения присваивается временный кадастровый номер с внесением сведений в ЕГРН.

Временный номер будет соответствовать части помещения на весь период действия арендных отношений. При заключении нового договора, даже на аналогичную часть помещения, нужно вновь обратиться к инженеру для подготовки технического плана.

Комментарий специалиста. Возможность сдать в аренду часть большого помещения позволяет заключать сразу несколько договоров с разными арендаторами. При этом нужно соблюдать правило – границы таких временных объектов не должны пересекаться, либо иным образом противоречить друг другу. При обращении в компанию «Смарт Вэй», все необходимые документы для временного кадастрового учета будут подготовлены в течение 1-2 дней. Для бесплатной консультации звоните по телефонам 8-499-322-05-14 Москва, 8-812-425-35-90 Санкт-Петербург, или по электронной почтеinfo@smway.ru

Образец договора аренды и образец технического плана на часть помещения

На нашем сайте вы можете скачать образец договора аренды и технического плана на часть помещения. Наши специалисты окажут консультационную поддержку при заполнении всех пунктов договора, помогут сторонам согласовать оптимальные условия аренды. При проведении обследования помещения и оформлении технического плана будут соблюдены все требования закона, что устранит любые риски приостановки и отказа в регистрации аренды.

Выводы

Можно подвести итог, что нужно для заключения договора аренды части помещения:

1. Правильно составленный договор аренды. Важно уделить внимание предмету договора, избежать помарок и исправлений, подписать его со всеми сторонами договора.
2. Подготовить технический план части помещения.
3. Если есть перепланировка, разработать проект перепланировки и техническое заключение о допустимости выполненных работ.
4. Подать документы на регистрацию в МФЦ или Росреестр.

Для заказа технического плана или проекта перепланировки с техническим заключением обращайтесь в компанию Смарт Вей. Для бесплатной консультации звоните по телефонам 8-499-322-05-14 Москва, 8-812-425-35-90 Санкт-Петербург, или по электронной почте info@smway.ru

По материалам сайта smway.ru